Růst cen nemovitostí v ČR: Kde je hranice mezi stabilitou a rizikem?

Za poslední čtvrtstoletí se v Česku zformoval sebe posilující se cyklus, ve kterém se výhoda bydlení ve svém stala zdánlivě nezpochybnitelným fenoménem. Vysoká poptávka, podpořená historickým přesvědčením, že ceny nemovitostí neklesají a společně s nepružnou nabídkou a dostupnými hypotékami pouze rostou, vedla k trendu svižného zvyšování jejich cen. Jenže žádný strom neroste do nebes a malá otevřená ekonomika je ovlivnitelná i vnějšími šoky. Každý vzestup má svůj pád.

Český trh s bydlením se za čtvrt století vývoje dostal do zvláštní situace. Ceny nemovitostí vzrostly do nadoblačných výšin, ale příjmy domácností s tímto růstem cen nedrží tempo. V bilancích bank se hromadí pohledávky financující investice do rezidenčních nemovitostí. Ceny bytů v ČR jen za poslední dekádu vzrostly téměř na dvojnásobek, což představuje průměrný roční růst převyšující 10 % ročně. O možné bublině se již ani nehovoří, považuje se to za nový normál. K udržitelnosti cen přispěla poslední inflační vlna a hovoří pro ni také inflační tlaky.

Předražený byt jako inflační pojistka

V lednu roku 2021 publikoval deník E15 rozhovor s tehdejším guvernérem ČNB Jiřím Rusnokem s titulkem „Nás netrápí, že si lidé kupují předražené byty“. ČNB tehdy v době pandemie rozvolnila podmínky regulace pro hypotéky poskytované bankami, rok 2020 pak byl z hlediska hypotečních úvěrů rekordní. Guvernér uvedl, že v národní bance nečekali, že trh zůstane tak dynamický i během krize. V tomto ohledu se mýlili, stejně jako mnozí další. Podobný vývoj nastal i v dalších srovnatelných ekonomikách. Mělo jít o nový fenomén, vysvětlitelný mimořádně silnými zásahy měnových a fiskálních autorit.

Rusnok v rozhovoru také uvedl, že zvýšená inflace se týká zejména komodit mimo běžný spotřební koš, přičemž nemovitosti hrají klíčovou roli. „Lidé evidentně hledají v nemovitostech ochranu svého majetku, svých úspor," zaznělo v rozhovoru s guvernérem ČNB.

Nemovitosti byly Rusnokem představeny jako jedna z forem pojistky proti inflaci: „... je to asi jedna z cest, která tu evidentně je a kterou celá řada lidí volí. Jestli se to ale nakonec vyplatí, to se uvidí. Bude záležet na okamžiku vystoupení z takové investice. Anebo to také lidé mohou brát jako nejmenší zlo v rámci možností, které se jim nabízejí.“